天源国际北京环汇置业有限公司总经理郭杨：湾里TOD上盖输出轨交与文商旅复杂场景的落地解决方案

专题：2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济与城市高质量发展论坛

　　作为服贸会官方主题论坛，2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济与城市高质量发展论坛于9月11日在京举办。北京环汇置业有限公司总经理郭杨应邀作为“场景营城共创共赢”巅峰对话嘉宾出席大会。

　　对话实录如下：

　　主持人好，各位来宾朋友们，大家下午好。我来自北京通州的湾里，确切的说是城市副中心的湾里，我们是一个商业娱乐综合体，特别荣幸在主办方的安排下今天让湾里项目有机会再次被大家知道。

　　如果用三个关键词来概括最近比较强烈的感受我会想到这样几个词。

　　第一个是文商旅体展融合。文旅融合这个词最近特别热，很多的项目都提到，我想可能它切中的最重要的一个点就是体验，生命是一场探险、一个体验，大家都是在真实的场景中，在文商旅体展的融合中感受到了生活的乐趣，所以我们现在已经不只是建一个商业综合体，而是要做一个充满了体验感的文商旅体展融合的社交空间和城市会客厅。

　　第二个，大家提及比较多的是情绪价值，我们做商业原来可能更侧重于提供场景、提供空间和商品服务，现在我们发现那些卖的好的品牌和商品很多就是给顾客提供了充足的情绪价值。

　　第三个，可能更多给我的感受就是AI。各个行业可能都在提及AI给线下商业和我们的社会生活带来了方方面面的进步和改善。此时此刻确实不太知道这个AI对我们具体的生活场景会带来什么颠覆性的改变，这也可能会是接下来我们都要面临的一个重要的课题。这是我最近感受特别深的三个词。

　　我这边有一个实践案例和大家分享。湾里项目是由三大市属国企联合开发打造，分别是京投公司、首旅集团和城建集团，他集合了三家企业各自的优势。所以我们整个项目的创建是特别值得去研讨的。京投公司是地铁的开发和运营公司，我们湾里项目也是个TOD项目，首先是发挥了这个项目的TOD优势，把一块地做了综合利用，既实现了它的交通价值，又实现了地产价值，还实现了商业价值，这是一个土地综合利用的很好的样本。

　　另外我们建了商业之后，核心是酒店加商业，首旅集团本身是商业酒店运营的实体公司，所以我们在商业运营上也委托了王府井做我们“美好如泉涌的”板块王府井welltown的运营管理，又委托了首旅酒店旗下的诺金国际做了诺岚酒店的运营管理。同时我们也发挥了城建集团的建设优势，在项目的场景打造上发挥了很大的作用。

　　第三，在组织结构设计上，我们既有三方共同投资，又有主体运营，还有委托管理，其实是通过不同架构层次，实现了超大商业综合体的实际落地。我觉得这个可能对于大体量的一个开发项目来说，是一个可以实现的方式，也是一个探讨的样本。我们现在也在做项目的后评价，看一看这样的合资，对于这样大投资、大体量的项目来说有什么成功经验可以总结？有哪些是需要在后续做新的项目的时候重新思考。

　　承蒙厚爱，我们从开业到现在8个多月，客流量已经达到1500万，销售额将近16亿。

　　我觉得我们项目的出生应该算是恰逢其时，赶上了副中心发展的第2个10年刚刚开启，而且随着整个文旅区的大发展，有很多的产业会相继地。除了大家知道的环球和湾里之外，还有顶点公园、海昌海洋公园、等等项目都会在未来的3到5年之内开业。所以文旅区的客流量有望在将来达到4000万人次，借助这样的文旅客流，也确实会为整个产业带来了很大动力。有人聚集的地方，产业就会更加繁荣，产业繁荣的地方，人流也会更加密集，所以我们确实是对未来充满了无限的憧憬。

　　希望大家都能游环球，逛湾里，京城微度假，都来湾里。

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